機器設(shè)備拆遷評估的流程

一、拆遷評估中機器設(shè)備的分類
在機器設(shè)備拆遷時的價值評估中，要評什么和不要評什么，一般是由評估委托人先行提出，然后 再與評估人員商洽后確定。由于在不同的情況下，機器設(shè)備拆遷時評估的對象是不同的，因此，應(yīng)對 拆遷的機器設(shè)備有一個簡單的分類：
1、按機器設(shè)備能否拆卸可分為可拆卸設(shè)備與不可拆卸設(shè)備;
2、按機器設(shè)備是否需要安裝可分為不需安裝的設(shè)備與需安裝設(shè)備;
3、按機器設(shè)備拆遷所涉及的相關(guān)費用和損失，與機器設(shè)備重置成本相比較的結(jié)果，可分為可搬遷設(shè)備與不可搬遷設(shè)備;
4、按機器設(shè)備拆卸后能否保持原有功能與技術(shù)指標，可分為可保持原有功能的設(shè)備與不能保持 原有功能的設(shè)備;
5、按政策法規(guī)所規(guī)定的機器設(shè)備可否繼續(xù)使用運行，可分為不允許繼續(xù)運行的設(shè)備與允許繼續(xù)運行的設(shè)備。
需要注意的是，將不能保持原有功能的機器設(shè)備歸為不可搬遷設(shè)備時應(yīng)當慎之又慎。對不可搬遷設(shè)備所需評估的是設(shè)備的一次性損失，其損失價值應(yīng)該是設(shè)備的評估價值扣除設(shè)備被拆卸后的可變現(xiàn)凈值。而可搬遷設(shè)備所需評估的價值是拆卸費、拆卸損失、設(shè)備基礎(chǔ)費用、運雜費、安裝調(diào)試費及大型設(shè)備聯(lián)合試運轉(zhuǎn)的費用等相關(guān)費用的匯總。當然，不需安裝設(shè)備與一些閑置設(shè)備的評估結(jié)果，在具體的內(nèi)容上有所不同。
至于機器設(shè)備因拆遷所發(fā)生的停工損失和停產(chǎn)損失，一般不是機器設(shè)備拆遷時價值評估范圍。除非有特殊的要求與特殊的委托。
二、機器設(shè)備拆遷價值評估的實務(wù)操作
機器設(shè)備拆遷的價值評估，除了應(yīng)認真執(zhí)行一般的評估程序之外，還應(yīng)特別注意以下幾個問題：
1、評估基準日似乎應(yīng)為機器設(shè)備拆遷所在地 的拆遷公告日。但由于在實際工作中，機器設(shè)備拆遷時的價值評估經(jīng)常是在被拆遷人與拆遷人之間發(fā)生異議后再進行委托的，機器設(shè)備的評估具體范圍是在被拆遷人、拆遷人與評估人員到達現(xiàn)場后才得以明確，因此，宜以此三方人員共同進入現(xiàn)場的作業(yè)日作為評估基準日。
2、評估的現(xiàn)場勘查，應(yīng)盡量在被拆遷方的相關(guān)負責(zé)人、拆遷方的項目負責(zé)人與評估人員同時在場時進行。評估現(xiàn)場勘查必須達到盡可能的細致與周詳。評估現(xiàn)場勘查的現(xiàn)場記錄應(yīng)由上述三方共同簽字確認。對重要的、特殊的機器設(shè)備還應(yīng)當攝影、攝像，并建立備份。
3、對于電梯、鍋爐、壓力容器、深井等設(shè)備應(yīng)取得的書面法定檢測證明、報告與許可證等資料。
4、分清在建的設(shè)備工程、報廢的但未處理設(shè)備、閑置設(shè)備等各種評估對象，并必須關(guān)注機器設(shè)備的租賃、代管、海關(guān)監(jiān)管、抵押以及已進行了財產(chǎn)保險等各種現(xiàn)狀。
5、對于地下管線、特殊的設(shè)備基礎(chǔ)等隱蔽工程，應(yīng)盡可能取得原設(shè)計圖紙等書面資料，并應(yīng)盡可能進行必要的勘探測試。
6、在工作中遇到不易處理的具體問題，應(yīng)盡可能與拆遷方和被拆遷方溝通。評估人員應(yīng)當要使拆遷雙方明確：機器設(shè)備拆遷的價值評估報告只是評估人員在一定條件下的專業(yè)意見;由于受許多不確定因素與假設(shè)條件的限制，評估報告中的評估結(jié)果不是拆遷雙方最后達成拆遷協(xié)議的依據(jù);機器設(shè)備拆遷的價值評估報告僅能作為拆遷雙方談判的一個平臺或一種參考。
三、機器設(shè)備拆遷評估價值確定
采用成本法評估不可搬遷設(shè)備補償價值的公式如下：
不可搬遷設(shè)備的一次性補償價值 = 設(shè)備重置全價×綜合成新率 - 設(shè)備可變現(xiàn)凈值其中：設(shè)備重置全價=外購市價+ 運雜費+ 安裝調(diào)試費 或設(shè)備重置全價= 設(shè)備制造成本+ 應(yīng)攤期間費用+安裝調(diào)試費+ 大型設(shè)備的資金成本+ 應(yīng)計稅費+ 合理利潤
評估可搬遷設(shè)備補償價值的公式如下：
可搬遷設(shè)備的補償價值=
拆除費+ 拆除損失+ 運雜費+ 安裝調(diào)試費+ 設(shè)備 基礎(chǔ)費 + 大型設(shè)備的聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費
其中：運雜費 = 基本運費 + 裝卸費 + 基本包 裝費 + 合理損耗費 +運輸保險費
大量的小型設(shè)備購置時只有極少的運雜費，也不計安裝調(diào)試費，因此，在評估時可針對具體情況酌定。大、中型設(shè)備購置時，其運輸、安裝調(diào)試費一般由供應(yīng)商負責(zé)，這方面的費用一般已包含在設(shè)備的購置價中，因此在評估時，這方面費用的確定應(yīng)查核原設(shè)備購置合同的具體條款或向供應(yīng)商咨詢。
當無法獲得設(shè)備的外購市價時，才可以用設(shè)備的重置全價來替代。而機器設(shè)備搬遷的運雜費，應(yīng)根據(jù)搬遷中的具體意向而定，費率可取設(shè)備評估價值的1%-2.5%，在許可的范圍內(nèi)應(yīng)就高不就低。一般設(shè)備的拆卸費率為安裝調(diào)試費的 50%。
實際工作中有兩類機器設(shè)備的安裝調(diào)試費最難把握。一是由國外進口只能由外方來安裝調(diào)試的設(shè)備，二是從軍工單位轉(zhuǎn)入并簽署了保密協(xié)議的設(shè)備。評估人員在遇到此類設(shè)備時，其安裝調(diào)試費可以先按一般正常情況下的機器設(shè)備的安裝調(diào)試費進行評估，然后應(yīng)盡可能地與多方協(xié)商最后確定此項費用。
此外，消防設(shè)施、供電設(shè)施、供水設(shè)施等設(shè)備的安裝調(diào)試費與運雜費，是受國家或行業(yè)相關(guān)規(guī)定限制的。此類設(shè)備的運雜費和安裝調(diào)試也應(yīng)按照國家或行業(yè)相關(guān)規(guī)定或由相關(guān)部門出面，經(jīng)多方協(xié)商確定，而不應(yīng)只是簡單地根據(jù)一些費率來確定。
四、機器設(shè)備拆遷評估報告中的專項說明
機器設(shè)備拆遷時的評估價值，受許多不確定因素與假設(shè)條件的限制，所以評估人員應(yīng)對相關(guān)不確定因素與假設(shè)條件在評估報告特別事項中作出必要的說明。以下是我們對機器設(shè)備拆遷價值評估報告中專項說明所進行的嘗試，供同仁們參考。
“專項說明：
——本次接受委托所進行的評估，是因動遷需要對所涉及機器設(shè)備搬遷所造成的正常損失所作的估價。此項評估結(jié)果僅作為對本次動遷相關(guān)當事人補償費確定時的價值參考，不能作為其他用途。因不當使用本評估報告及評估結(jié)果所導(dǎo)致的一切損失與本評估機構(gòu)、本評估師無關(guān)。
——本次評估所涉及機器設(shè)備是以持續(xù)使用和公開市場為前提條件，即評估價值以機器設(shè)備持續(xù)使用和公開市場的公允價格標準作為為評估基礎(chǔ)。沒有考慮可能與機器設(shè)備有關(guān)的抵押、財產(chǎn)保險、相關(guān)債權(quán)債務(wù)以及其他特殊事項對評估價值的影響，也未考慮可能與國家宏觀經(jīng)濟政策變化與自然力和其它不可抗力對機器設(shè)備價值的影響。
——本次評估涉及的機器設(shè)備損失，僅是一次性搬遷所造成正常情況下的損失，未考慮二次及二次以上搬遷所可能造成的追加損失。
——本次評估未考慮機器設(shè)備可能另行存放于倉庫或其他儲存地的配、備件的運雜費和拆卸費。
——本次評估未考慮非正常自然條件、非正常拆卸、非正常搬運、非正常調(diào)試等情況下的非正常損失;也未考慮因機器設(shè)備停工停產(chǎn)的損失。
——本次評估未考慮因機器設(shè)備不應(yīng)存在的、但原本已經(jīng)存在的或多年導(dǎo)致的有形或無形的缺陷所造成的拆遷費用的變動，也未考慮因機器設(shè)備維護保養(yǎng)、大修理和更新改造所造成的拆遷費用的變動。
——本次評估的設(shè)備×××××是以×××× 年×月×日評估師、被拆遷人××××有限公司相關(guān)負責(zé)人×××、×××及拆遷人××××動遷小組相關(guān)負責(zé)人×××、×××進行現(xiàn)場勘查時的機器設(shè)備的實物狀態(tài)為準，并未考慮因該設(shè)備的所有權(quán)及所有權(quán)是否受限制所導(dǎo)致的對評估價值的影響，也未考慮××××年×月×日之后該設(shè)備的實體毀損(注：對于不同的勘查的時間，可能需要分 別進行說明)。
——本次評估中評估師、工程師對評估對象進行的實地勘查，僅為一般性的勘查，未進行專業(yè)性的技術(shù)測試，也未能對機器設(shè)備相關(guān)的隱蔽工程部分進行勘查。
——本評估報告不能視為是對本次評估中機器設(shè)備質(zhì)量的相關(guān)保證。”